Купівля земельної ділянки — одна з найбільших угод, на яку наважується українець: після відкриття ринку землі попит на паї та ділянки під забудову стабільно зростає. Але поспіх під час укладання договору може обернутися затяжним судом, якщо продавець виявиться не тим, за кого себе видає, а на ділянці «виплинуть» чужі права.
Про ризики, які чекають на покупців, нагадує видання «Експерт». Головний висновок простий: перед тим як віддавати гроші, варто провести щонайменше п'ять перевірок — від правовстановлюючих документів до обтяжень, інакше угоду згодом можна буде оскаржити.
1. Перевірте власника у Державному реєстрі речових прав
Перший крок — дізнатися, чи справді людина, яка продає ділянку, є її власником. Для цього існує Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який веде Міністерство юстиції. Витяг із нього можна замовити онлайн — через портал «Дія» або офіційний сервіс Мін'юсту. У витягу буде видно, кому належить земля і на якій правовій підставі.
2. Звірте кадастровий номер і межі ділянки
Кожна ділянка в Україні має унікальний кадастровий номер, який зазначається у Державному земельному кадастрі. Найдієвіший спосіб — безкоштовна публічна кадастрова карта за адресою map.land.gov.ua. Достатньо ввести номер або знайти ділянку на карті, щоб побачити площу, межі, форму власності та призначення.
3. Перевірте, чи немає обтяжень
Навіть якщо власник справжній, на ділянці можуть «висіти» обтяження: іпотека, арешт, заборона на відчуження за рішенням суду, довгострокова оренда чи емфітевзис. Усі вони реєструються у тому ж Державному реєстрі речових прав. Якщо на землі лежить арешт, нотаріус просто не зареєструє перехід права власності, і покупець залишиться без грошей і без ділянки.
4. Зверніть увагу на цільове призначення
Ділянка для городництва, садівництва чи особистого селянського господарства має різні обмеження на використання. Наприклад, на землях особистого селянського господарства можна будувати житловий будинок, а на землях городництва — ні. Якщо ви плануєте звести будинок, а купуєте ділянку «для городництва», доведеться проходити складну процедуру зміни цільового призначення, а це час і гроші.
5. Звірте правовстановлюючі документи
Оригінали документів, які підтверджують право власності продавця, мають збігатися з даними реєстрів. Це може бути державний акт на право власності на землю, свідоцтво про право на спадщину або попередній договір купівлі-продажу. Розбіжність у площі, прізвищі чи кадастровому номері — привід відкласти угоду.
Як самостійно перевірити ділянку перед угодою
- Замовте витяг із Державного реєстру речових прав через «Дію» або нотаріуса.
- Відкрийте публічну кадастрову карту і звірте номер, площу та межі.
- Попросіть у продавця оригінали правовстановлюючих документів.
- Переконайтеся, що на ділянці немає арешту, іпотеки чи оренди.
- Уточніть цільове призначення і те, що саме ви збираєтеся там робити.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки в Україні обов'язково посвідчує нотаріус — саме він фінально перевіряє всі реєстри перед реєстрацією переходу права. Але покладатися лише на нотаріуса не варто: попередня перевірка займає 15–20 хвилин і захищає від судових спорів, які можуть тягнутися роками.
