Оренда паю, зміна орендної плати, приватизація землі у воєнний час та податки — на ці питання фермерів відповіли юристи під час вебінару Всеукраїнського конгресу фермерів. Розʼяснення давали адвокатка, кандидатка юридичних наук Діана Коломійцева та адвокат Олексій Дегтяренко. Найголовніше — як власники паїв і фермери можуть захистити свої гроші від інфляції та судових спорів.
Найактуальнішою категорією судових спорів останні півтора року стало розірвання договорів оренди. Причиною часто стає неналежне оформлення угоди: приходять нові орендарі з кращими умовами, а чинні намагаються втримати ділянку. Тому юристи радять одразу прописувати всі істотні умови письмово.
Три способи зафіксувати орендну плату
Розмір, форма, строки та порядок виплати орендної плати — це істотні умови договору оренди, наголосив Олексій Дегтяренко. Якщо ці пункти прописані нечітко, ризики виникають і в орендодавця, і в орендаря. Юристи назвали три робочі варіанти.
Найбільш захищений від інфляції — відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Наприклад, вісім відсотків від НГО. Другий варіант — відсоток від вартості самої ділянки, його застосовують, коли орендують саме пай, а не виділену в натурі землю: тут орієнтир — не менше чотирьох відсотків вартості паю. Третій — чітка грошова сума, але вона найменш захищена від інфляції, тож потребує обовʼязкового пункту про індексацію.
За Законом України «Про оренду землі» розмір орендної плати обчислюють з урахуванням індексів інфляції. Якщо індексації не потрібно, це слід прямо прописати в договорі. Інакше орендодавець має право вимагати перерахунку за офіційними індексами.
Чи потрібен нотаріус для додаткової угоди
Будь-які зміни розміру орендної плати потрібно оформлювати письмово, через додаткову угоду до договору. Згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу, вона укладається в тій самій формі, що й основний договір. Якщо договір був нотаріальним — і угода має бути нотаріальною, якщо письмовим без посвідчення — то й угода буде такою.
Верховний Суд у своїх постановах уже вказував, що ні закон, ні договір не вимагають обовʼязкової нотаріальної форми додаткової угоди. Але експерти радять укладати її так само, як і первинний договір. У документі мають бути актуальні реквізити сторін, посилання на основний договір із датою реєстрації та нова редакція істотних умов, зокрема розміру плати. Після підписання зміни реєструють у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Скільки податків утримають з оренди паю
Орендар виступає податковим агентом, тож із виплат власнику паю утримують податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% і військовий збір. Про це варто памʼятати, коли узгоджуєте суму плати: отримаєте на руки менше, ніж прописано «на папері».
Окремо юристи пояснили, що робити, коли продукцію неможливо продати. Загроза накопичення податкового боргу — законна підстава для розстрочення або відстрочення сплати податків. Для цього до податкової подають економічне обґрунтування, яке доводить, що після розстрочення платник зможе погасити борг. Для воєнного стану діє окремий механізм: заява про неможливість виконати податкові зобовʼязання, яку розглядають протягом 20 календарних днів.
Що робити, якщо не встигаєте з новим договором
За місяць до закінчення строку дії договору одна зі сторін має письмово підтвердити або заперечити його подальше продовження. Якщо цього не зробити, спрацьовують положення про автоматичне продовження: договір можуть подовжити на тих самих умовах. Якщо хочете розірвати угоду — пишіть повідомлення завчасно, радить Олексій Дегтяренко.
Приватизація землі під час воєнного стану теж змінилася. Безоплатна приватизація зараз доступна лише у двох випадках: якщо на ділянці розташований обʼєкт нерухомості і її приватизують як присадибну ділянку, або якщо ділянка перебувала в користуванні і це підтверджено документами. Інші процедури заборонені до завершення воєнного стану.
Раніше портал Знай повідомляв, оренда паю може продовжитись на 10 років без згоди власника: як розірвати договір.
