Несмотря на падение ВВП и затянувшиеся проблемы в финансовой сфере, в Украине все-таки существуют отрасли, развивающиеся даже лучше, чем прежде. И если не упоминать ВПК, Нефтегаз и прочие недоступные простому смертному источники прибыли, к упомянутым выше счастливчикам можно причислить, например, строителей.
Подпишись на наш Viber: новости, юмор и развлечения!
ПодписатьсяУсловия - созданы
После сезона "банкопада" и девальвации нацвалюты, граждане, у которых все еще оставались сбережения, начали активно помышлять, во что бы их можно было бы вложить. Поскольку, доверие к национальной банковской системе было подорвано практически окончательно и на долгие годы, при отсутствии каких-либо здравых и очевидных альтернатив, украинцы массово стали инвестировать спасенные средства в строительство.
Обладателям земельных участков в округах крупных городов повезло, конечно же, больше. Все-таки собственный дом построенный из материалов, которые выбрал сам и по собственному проекту – в любом случаи способен дать фору бетонным коробкам, "выгнанным" неизвестными застройщиками из не пойми чего. Понятное дело, что, при этом, позволить себе жить вдалеке от делового центра может не каждый.
Вот и выходит, что в силу ряда сложившихся обстоятельств, украинцы вынуждены идти на сделку с застройщиком, в надежде с одной стороны на сохранение капитала, с другой – в поисках желательно комфортного и зачастую необходимого пристанища.
Хорошие дома. Надо брать.
На этом моменте, по словам вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, и возникает основная опасность, связанная с недобросовестностью некоторых участников рынка.
"Проблема в том, что сегодня человек при покупке квартиры обращает внимание исключительно на ее стоимость. Никто не пытается копнуть глубже. А ведь может оказаться, что недобросовестный застройщик, мог решить попросту не заморачиваться, к примеру, проектом энергосистемы здания. И человек, в итоге, въезжает в квартиру, в которой он не сможет элементарно одновременно включить чайник и электроплиту. Да и во многих случаях, попытка перепроверить документацию, может не увенчается успехом. Поскольку, ничто не мешает застройщику, предоставить вам "нарисованные" документы и разрешения" - рассказывает Топал.
Например, как было раньше с теми же долгостроями Войцеховского. Граждане-застройщики получали разрешение на реконструкцию гаражей, а в итоге на их месте выгоняли несколько высоток. Вводили их в эксплуатацию по решению суда и "вешали" на уже существующие инженерные сети города (а на какие еще можно было "повесить" при условии, что изначальный проект "реконструкции", строившийся по третьей или даже второй категории сложности, не требовал документации относительно дополнительных нагрузок на эти самые сети).
В итоге, сэкономив на квадратных метрах, многие из покупателей (и это им еще повезло) получили неотапливаемые коробки, в которые электричество подается по "воздушкам", рассчитанным на временную эксплуатацию в рамках процесса строительства.
"Терминатор схем"
Чтобы защитить права простых граждан и способствовать легализации ситуации на рынке, в средине прошлого года в Верховной Раде появился "законопроект депутата Андриевского" (4733-1 "Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності"), который обещал, что после его принятия, все моментально начнут "строить по-новому". К слову, о перипетиях, связанных с прохождениями законопроекта всеми кругами Рады, мы уже писали в одном из наших прошлых материалов, изучая вопрос о том, кого на самом деле будет защищать этот Закон.
Как бы там ни было, не смотря на замечания участников рынка, 17 января "закон Андриевского" благополучно прошел второе чтение, был подписан главой Верховной Рады и, по идее, уже должен был попасть на стол Президента.
Опять коррупция?
Несмотря на отсутствие главной подписи, по большому счету, компании-застройщики осознали, что "нововведений" не миновать и уже начали готовиться к их имплементации.
"Как он сработает – пока не понятно. Однако, многие участники рынка относятся к нему, как к попытке перераспределить финансовые потоки. Кроме того, существуют опасения, что нововведение (закон) во многом обречено на провал. Поскольку, просто не существует такого количества специалистов, способных качественно произвести проверки возросшего числа строений.
Еще один вариант развития ситуации – рост коррупционной составляющей, подразумевающий, что проверяющие попросту перестанут "проверять" объекты и начнут выдавать разрешения по результатам "заносов". От чего их должности попросту станут еще более "хлебными" вследствие возросшего числа "заказов" - резюмирует риски и опасения участников рынка, связанные с принятием закона, Анатолий Топал.
Может все не так уж и плохо
Справедливости ради, стоит отдельно отметить, что в законе есть и позитивные моменты, которые в определенной мере все же предполагают позитивные изменения на строительном рынке. Так, по мнению вице-президента Конфедерации строителей Украины Анатолия Беркуты, к очевидным плюсам закона можно причислить возросший размер санкций, применяющихся к недобросовестным застройщикам. Местами, цена вопроса (штрафа) достигает отметки в 3 миллиона гривен за нарушение.
"По большому счету закон – нормальный. Он убирает декларацию – это же хорошо, не будет создавать дополнительные сложности для тех, кто строит собственное жилье. Повышение штрафов за нарушение строительных норм, предусмотренное в законе – это тоже позитив, который должен поспособствовать повышению ответственности застройщиков. А вследствие введения проверок объектов со средней степенью ответственности, должно, по идее, возрасти и качество этих построек" - высказывает свое мнение относительно еще не вступившего в силу закона Анатолий Беркута.
В поисках проблем
Вместе с тем, по словам директора аналитико-исследовательского центра "Институт города" Александра Сергиенко, принятый закон, по большому счету практически ни как не повлияет на, описанную выше ситуацию, когда владельцы квартир в новостроях либо живут, как в каменном веке (не имея полноценного доступа к благам цивилизации), либо становятся врагами "старожилов", "врезаясь" в их инженерные сети не имея на то ни каких технических оснований, что приводит к тому, что в каменный век периодически попадают уже все жители района или массива.
"При пока действующем законодательстве застройщик обязан внести определенный процент от стоимости объекта в бюджет населенного пункта, в котором его объект строится. Это так называемое "Паевое участие на развитие инфраструктуры населенного пункта". Если это здание нежилое (офисное и т.д.) – взнос составляет 10%, для жилого фонда – 4%" - поясняет ситуацию Сергиенко.
Соответствующие нормы записаны в Законе Украины "О регулировании градостроительной деятельности". Грубо говоря, после осуществления выплаты (которая должна поступить в бюджет до введения строения в эксплуатацию), вся полнота ответственности за коммуникации и инженерную инфраструктуру ложится на "балансодержателя" этих систем.
При этом, что интересно, город (в лице его руководства) может, как потребовать от застройщика создать инфраструктуру (в том числе и инженерную) как на самой стройплощадке, так и в ее окрестностях, так и вовсе разрешить застройщику "не париться" по этому поводу. Условия такого щедрого подарка в 4-10% от стоимости объекта, можно увидеть на официальном сайте, например, КГГА.
Еще один интересный нюанс, на который посоветовал обратить внимание Александр Сергиенко, заключается в том, что по инициативе в том числе того же депутата Андриевского, борющегося за законность застроек по всей Украине, под конец 2015 года в Раду проник еще один законопроект с красноречивым названием "Проект Закону про внесення змін до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (щодо скасування пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту)". Самое интересное в этом документе, как вы, наверное, поняли, содержится в скобках.
Климат для инвестиций
Грубо говоря, мотивируя свои предложения улучшением инвестиционного климата, депутаты предлагают, чтобы застройщики и вовсе перестали заботиться о жителях страны, в которой этот климат намеренны улучшать и бюджетами городов, в которое придет "улучшение". К счастью, на данный момент, документ пока только ждет своего часа, пылясь на полке комитета.
Другими словами, застройщикам, которые и сейчас повсеместно "выгоняют" целые комплексы высоток и, обходя законодательство, имеют возможность не развивать инфраструктуру, максимум доводя трубы от здания до уже существующей тепло или водосети, которая с трудом выдерживала прежнюю нагрузку из-за своей изношенности, в таком случаи и вовсе не придется придумывать "схемы" обхода нынешнего законодательства. Они смогут попросту перекинуть свои проблемы на городской бюджет. При этом, огромное сомнение вызывает вероятность того, что вследствие такого нововведения выиграет конечный покупатель. Ведь, цены на недвижимость, понятное дело никто снижать не станет. А все дополнительно заработанные деньги – либо пойдут в карман самих строительных фирм, либо на пропитание армий чиновников, которые будут давать "добро" на все новые и новые нарушения прав обычных граждан.
Кроме того, такой вариант взаимодействия должностных лиц, имеющих отношение к распределению потоков государственного и местного бюджетов, и застройщиков, может предоставить благоприятные условия для произрастания новых схем по заработку на "улучшении" городской инфраструктуры.
При этом, понятное дело, со мнением самих жителей городов никто считаться не будет. Их проблемы, в виде отсутствующего отопления или забившейся и прорвавшей канализации, станут прекрасным аргументом для чиновников, чтобы объявить внеочередной тендер по инфраструктурному проекту с заведомо известным победителем.
Таким образом, если проект закона 3610 все-таки дождется рассмотрения и также будет принят во всех чтениях, по словам Александра Сергиенко, от безвыходности, можно будет попробовать прибегнуть разве что к еще более утопическим вариантам контроля за тем, чтобы новые микрорайоны, которые по итогу подключают к уже существующим сетям, с трудом выдерживающим прежнюю нагрузку, создавали собственную инфраструктуру. Правда, этот вариант, еще более нереалистичен, чем победа над коррупцией.
Для его осуществления, по словам эксперта, нужно, как минимум разработать четкий генплан застройки Киева, учитывающий этажность и количество строений на каждой стройплощадке. Для чего, прежде нужно четко определить эти самые места и отвести их под застройки.
"Ну вы представьте, насколько вероятна такая ситуация в условиях нынешней застройки, которая в ряде случаев ведется даже без необходимых строительных разрешений, не централизовано и по непонятным принципам" - поясняет Сергиенко.
Полезная информация
Для всех тех, кто ни смотря ни на что все же решил заиметь квадратные метры в столичном новострое и не представляет, с чего начать проверку застройки на соответствие хоть каким-нибудь нормам, предлагаем посетить официальный сайт, на котором можно попробовать проверить стройплощадку на легальность. Правда, площадки здесь можно найти не все. И не все они категоризированы. Но это больше, чем ничего.
