Кілька останніх місяців стали справжнім випробуванням на стійкість для багатьох представників малого та середнього бізнесу. Як відзначають експерти, з введенням карантину понад 5 млн українців втратили звичний заробіток, а чимало підприємців опинилися на межі банкрутства. Про те, як позначилася хвиля пандемії коронавірусу на ринку нерухомості Києва та України, розповів засновник компанії KAN Development Ігор Ніконов.
Підпишись на наш Viber: новини, гумор та розваги!
Підписатися- Як карантин вплинув на бізнес у сфері нерухомості?
- Пік впливу припав на березень, з часом ситуація вирівнялася і сьогодні він практично невідчутний. У житлі комфорт-класу різниці з докризовою ситуацією немає - більш того, навіть спостерігається деяке зростання. Карантин вніс свої поправки в вибір житла і люди усвідомили, що купувати потрібно не "квадратний метр", а і те, що навколо. Це стало набагато важливіше, ніж у докарантинний період: великі тераси в квартирах і інфраструктура біля будинку, коли ти можеш, нікуди не виїжджаючи на транспорті, і відпочивати, і спортом займатися, і приготувати з сім'єю барбекю. Саме над розробкою таких проектів ми продовжуємо працювати. І як би парадоксально це не звучало, коронавірус показав хто є хто із забудовників і дав свої плюси нашій компанії – люди почали більш розбірливо ставитися до вибору житла, віддаючи перевагу варіантам з продуманою концепцією і безпечною великою територією.
- Що Ви скажете про цінову політику - чи змінилася вартість квартир, у зв'язку з введенням карантину?
- Ціни змінитися не можуть – хіба що у компаній, які знаходяться на межі розорення. Чимало тих, хто будує, видаючи бажане за дійсне, а в кінцевому підсумку виявляється, що їх собівартість набагато вище ціни, за якою вони продають. На ринку за останні роки з'явилося досить багато дилетантів. Рентабельність, яку ми маємо на сьогоднішній день, чесно кажучи, і так на межі. Собівартість зросла: значно подорожчали матеріали і заробітна плата. Багато зараз повернулися з-за кордону і дивляться на звичні їм заробітки, за меншу суму працювати не хочуть.
- Що змінилося, якщо говорити про співвідношення вартості вторинного житла і квартир у новобудовах?
Скоро пройде час вторинного житла - воно стане дармовим, оскільки не пристосоване для сучасного комфортного життя. По-перше, з точки зору температурного режиму – у них опір теплопередачі огороджувальної конструкції абсолютно не відповідає ніяким нормам. По-друге, терміни експлуатації цих будинків вже вичерпали себе. По-третє, відсутня необхідна інфраструктура. Воно просто перетвориться в неліквід і девелопери будуть створювати на їхньому місці більш комфортабельне і сучасне житло. Але на ці зміни ще потрібен деякий час і ментальна готовність.
- Що змінилося в побажаннях клієнтів при виборі житла?
- В першу чергу, люди перестали дивитися на квартиру як чотири стіни, їм важливо, щоб поруч було місце для дозвілля. Також є запит на збільшення балконів і терас. Підвищилися вимоги до сервісу. А, враховуючи діючі карантинні обмеження, люди ще частіше спілкуються з керуючою компанією. І, звичайно ж, у жителів виникає бажання, щоб обслуговуючий персонал розумів, що їх робота така ж важлива і відповідальна, як у лікаря або вчителя. Тому ми в своїх компаніях вчимо співробітників цьому з самого початку - з ЖЕКів людей не беремо, оскільки вони вважають свої зобов'язання швидше, послугою, а не роботою. Сервісна компанія - це твій асистент, який повинен тобі допомагати якісно жити.
І спектр послуг повинен бути різноманітним. Наша компанія також має власні команди аніматорів, які організовують дозвілля з різними віковими групами – це і майстер-класи, і квести, і заняття йогою, падл-тенісом, баскетболом, іншими видами спорту. "Актівіті" на місці стало тепер вкрай важливим: людям не доводиться нікуди виїжджати, при цьому вдається дотримуватися соціальної дистанції і цікаво проводити час.
- Який нинішній стан умов іпотечного кредитування в Україні? Як цей фактор позначиться на ринку нерухомості?
- Нинішній стан поки що залишає бажати кращого. На сьогоднішній день знижена ставка рефінансування для банків і з'явилися передумови для появи "дешевих кредитів". Але вся проблема в тому, що банки, навіть маючи гроші, ці кредити не дадуть. Ми працюємо з декількома державними банками і, в принципі, це максимум 1-2 угоди на місяць по кожному проекту. Перша проблема - люди поки не можуть пройти перевірку. Хоча, я вважаю, що якщо вони заплатили передоплату, то яка різниця, де покупці беруть гроші: ми ж розуміємо, що 30-40% економіки України знаходиться "в тіні".
А другий факт - треба захищати банківську систему, для якої 2008 рік став показником. Іпотека передбачає, що власність переходить в момент укладення угоди до покупця. У даній ситуації банк боїться, що з ним не розрахуються. Моя пропозиція полягає в тому, щоб іпотека була тотожна фінансовому лізингу – тобто, право власності не переходить до покупця до повної виплати. Тоді банк не втрачає контроль над цією нерухомістю і набагато охочіше буде видавати гроші під 6-7% річних. До того ж, це позитивно б вплинуло на розвиток економіки країни.
Також актуальним є питання з прив'язкою до інституту прописки, що для багатьох людей є справжньою проблемою. Наприклад, я вважаю, що при вступі дитини в школу, досить показати договір купівлі-продажу квартири або договір оренди, прописка - пережиток минулого.
- Які кроки має зробити Уряд для динамічного розвитку бізнесу в сфері нерухомості в Києві та Україні?
- Найважливіші кроки з боку уряду - це реформування Дабі, яке на сьогоднішній день взагалі не працює, реформування ДЗК і необхідно прибрати вплив Мінкульту. Також вирішення питання з іпотекою. Зараз "іпотечні зміни", про які ми говорили вище, розглядаються на державному рівні – при Міністерстві фінансів. Ми, в свою чергу, також ведемо переговори з банками.
- Які фактори потрібно враховувати при виборі квартир в новобудовах, щоб не потрапити" в пастку " забудовників, які незаконно діють в Україні, і в результаті не втратити свої вкладення, так і не дочекавшись квартири? На що, в першу чергу, звертати увагу?
- Необхідно залучити юриста, який перевірить всі документи і у забудовника, і в реєстрах. Також важливо розуміти, хто є фінансовим відповідачем. Люди повинні розуміти, кому вони несуть гроші, і чим менше вони це розуміють, тим пізніше вони повинні їх вкладати. Купівля після введення в експлуатацію – найнадійніший спосіб, але він і дорожчий. Ні в якому разі не можна вестися на "безкоштовне житло", як, наприклад, свого часу продавав Войцеховський.
До того ж, якщо девелопер не новий, варто відвідати вже побудовані ним об'єкти – поговорити з мешканцями, як вони живуть, які питання були, як працює керуюча компанія, як виконує забудовник свої зобов'язання, чи запущені об'єкти соціального призначення (школи, спортивна інфраструктура і т.д.).
- Які прогнози розвитку ринку нерухомості в Києві та Україні?
- Ринок нерухомості - це дзеркало економіки як такої. У нас в країні фактично немає альтернативи заощадження та інвестування коштів: ринку цінних паперів у нас немає, в банках люди або бояться, або не можуть зберігати гроші. Тому нерухомість є основним способом заощадження грошей і, більш того, багато інвестують кошти з метою пасивного доходу з подальшою здачею в оренду.
Що стосується девелопменту, то на сьогоднішній день в Україні є значний потенціал розвитку територій для створення сучасних об'єктів. А що стосується тенденцій, вважаю вперед вийдуть компанії, які будують Комплексне житло і ті, хто, незважаючи на дуже низьку рентабельність "соціального" та інфраструктурного бізнесу, готовий вкладати гроші і знаходити спосіб, як їм ефективно оперувати. Ми, наприклад, змушені були створити власну освітню мережу "А+", що нараховує сьогодні вже 10 установ і ми плануємо щорічно запускати по 1-2 об'єкти.
- Як убезпечити свій бізнес, щоб не зазнати збитків у сфері нерухомості? У тому числі, в період можливої другої хвилі пандемії.
- Необхідно дуже акуратно починати нові проекти і стрімголов не бігти вперед, намагаючись "осягнути неосяжне". Не лізти в авантюри – скажімо, не припускати того, що дуже дороге житло буде масово продаватися. Сьогодні "комфорт-клас" - найперспективніший сегмент.
Також я б радив зайнятися освітою співробітників, підвищенням кваліфікації.
А що стосується пандемії і можливого посилення карантинних норм, то, з точки зору власника компанії, зараз дуже важливо стежити за здоров'ям співробітників. Весь світ вже більше ніж півроку живе в умовах підвищених запобіжних заходів, тому важливо отримати в широкий доступ моментальні ПЛР-тести. Ціна на них в недалекому майбутньому знизитися в рази, оскільки багато країн запускають їх масове виробництво.
