Договір купівлі-продажу: які норми і правила оформлення і скільки це коштує

Здійснюючи покупку або продаж будь-якої нерухомості, необхідно оформити договір, який буде свідчити про те, що майно перейшло від одного власника до іншого і все це пройшло на законних підставах. Договір купівлі-продажу досить затребувана і часто здійснюються процедура. Наприклад, тільки за 2018 в Україні були оформлені понад 250 тисяч договорів купівлі-продажу. Але перед тим, як продавати нерухомість і оформити договір купівлі-продажу, необхідно зробити кілька інших процедур. У цій статті ми детально розповімо які етапи угоди необхідно зробити.

Що собою являє договір купівлі-продажу

Договір купівлі-продажу оформляється у нотаріуса, наявність цього документа свідчить про те, що на законних підставах одна сторона продала свою нерухомість, а інша сторона придбала її. Покупцеві і продавцеві на руки видається документ про здійснення угоди, тільки покупцеві видається оригінал, завірена копія, а також виписка з реєстру про реєстрацію. Продавець на руки отримує копію документа, яка більшою мірою залишається йому на пам'ять, як правило такий договір більше нікуди не застосовується. Коли угода відбулася, то дані про нового власника нерухомості вносяться в електронну систему речових прав.

Необхідні елементи перед продажем квартири: виписка власника, оцінка майна, оплата рахунків

Перш ніж відбудеться проведення договору продавцю якщо він прописаний в об'єкті нерухомості необхідно виписатися звідти. Україна в своєму законодавстві передбачила той момент, що для виписки з квартири продавцю необхідно відвідати ЦНАП (центр надання адміністративних послуг). Якщо об'єкт продажи знаходиться в сільській місцевості, то тоді необхідно буде звернутися в селищні ради або до сільських голів. Виписатися зовсім не займає багато часу, а ось щоб прописатися новому власнику доведеться чекати близько 30 календарних днів.

Відразу продавець і покупець можуть скласти попередній договір, на підставі якого вони зобов'язуються в майбутньому скласти основний договір і укласти угоду на купівлю-продаж. Паралельно з підготовкою документів на продаж квартири або під час пошуку покупців необхідно провести оцінку житлового приміщення. Оцінка приміщення проводитися для розрахунку податкових зборів, а також тоді, коли буде проведена приватизація. Але сам продавець або його потенційний покупець не можуть бути оцінювачами нерухомості, для цього є спеціальні люди. Так, оцінювати приміщення можуть незалежні експерти або оцінювачі фонду Державного майна України. Природно, послуги експертів будуть коштувати окремо. Оплата за додаткові послуги лягає на плечі або продавця, або навпіл з потенційним покупцем. В Україні діють багато фірм, які можуть надати дану послугу, середня ціна оцінки квартири в Києві становить 1000 грн., Але відповідно у різних фірм сума може варіюватися по ряду факторів. Як правило виплату за проведену оцінку проводять через банки, рідше проводять розрахунок за допомогою готівкових коштів.

Якщо власник квартири залишився незадоволеним проведенням оцінки, то він може замовити рецензію звіту про оцінку нерухомості, яка також потребує додаткових вкладень.

Якщо у власника квартири є заборгованості по комунальних платежам, то йому необхідно їх погасити, а також отримати відповідні довідки про те, що у нього більше немає заборгованостей. Такі довідки можна отримати в кожній комунальній службі окремо, а також у голови ОСББ якщо мова про багатоквартирний будинок.

Всі перераховані вище турботи необхідно зробити до зазначеного терміну підписання основного договору між продавцем і покупцем.

Які документи потрібні щоб зробити переоформлення будинку або квартири

Необхідність наявності тих чи інших документів залежить від законодавства і змін в ньому. На момент переоформлення у продавця повинні бути такі документи:

1. Що підтверджують право власності на цей об'єкт;
2. Паспорт, ідентифікаційний код продавця, а також інших власників нерухомості якщо такі є. Якщо серед власників є неповнолітні діти, то для підтвердження потрібно їх свідоцтво про народження;
3. Свідоцтво про шлюб дружини або чоловіка, а також письмова згода на проведення операції купівля-продаж;
4. Довідка, яка показує реальну кількість зареєстрованих в квартирі людей. Потрібно пам'ятати той факт, що ця довідка дійсна тільки протягом місяця, тому необхідно її робити своєчасно, або в потрібний момент її доведеться переоформити заново;
5. В окремих випадках необхідна наявність техпаспорту;
6. Проведення оцінки нерухомості. Документ на проведену оцінку діє протягом шести місяців після закінчення яких необхідно знову залучати відповідних людей для проведення оцінки;
7. Якщо продавець нерухомості є не резидентом країни, то разом з оригіналом паспорта та коду, йому необхідно надати нотаріально завірений переклад паспорту.

У покупця має бути на порядок менше документів, для покупки і переоформлення нерухомості. Ось перелік цих документів:

• Оригінал паспорта та коду, а також їх ксерокопії;
• Якщо майбутній власник одружений або заміжній, то необхідно при собі мати свідоцтво про шлюб, а також паспорт і код дружини або чоловіка. У період укладання угоди також необхідна присутність законного чоловіка або дружини;
• Якщо немає фізичної можливості у дружини або чоловіка бути присутнім в момент укладання угоди, то у другій присутньої сторони має бути з собою нотаріально завірена заява про відсутність будь-яких заперечень щодо укладення угоди.

Способи продажу і покупки квартири

У сучасність, коли потрібна квартира або будинок, то багато людей за допомогою звертаються на різні сайти і спеціальні платформи, нерідко і в соціальних мережах можна побачити відповідні групи, в яких представлені будинки і квартири на продаж, обмін та інші варіанти. Оголошення можуть бути всеукраїнськими, в такому випадку потенційна нерухомість може знаходитися в Кривому Розі, Києві, Херсоні або в будь-якому іншому куточку країни. Інший вид оголошень - локальний який підв'язаний до конкретного міста або села. Звичайно, шукати нерухомість в тому місті, де знаходиться покупець зручніше, адже за попередньою домовленістю можна приїхати і подивитися, як виглядають кімнати, в якому стані в цілому вони перебувають і виходячи з побаченого вже приймати рішення. Якщо ж людина перебуває в Одесі, а йому сподобалось оголошення з будинком який знаходиться в місті Кривий Ріг, то відповідно йому на ухвалення рішення про покупку знадобитися більше часу і вкладень.

Щоб продати або купити квартиру і при цьому не витрачати особистий час на пошук квартири або ж на пошук покупців, які хочуть придбати вашу нерухомість на допомогу залучають ріелторів. У кожному місті можна знайти фірму або приватних ріелторів, які займаються пошуком клієнтів і квартир для них. Відповідно послуги ріелторів теж вимагатимуть додаткових фінансових вкладень. Оплата ріелтору може бути фіксована, а може мати свій відсоток від суми продажу.

Існують власники будинків, для яких покупка і перепродаж нерухомості стала бізнесом, на якому можна мати великі прибути і завжди залишатися з «дахом над головою». Як правило власники кількох будинків, щоб не втрачати прибуток, не звертаються за допомогою до ріелторів, а самі шукають клієнтів через знайомих і оголошення в різних джерелах.

Коли знайдені покупці на нерухомість, то сам договір на купівлю-продажу оформляється у нотаріуса. Немає ніякої різниці чи це приватний або ж державний нотаріус. Як правило ціна державного нотаріуса менше, ніж послуги приватного нотаріуса, так як на їх послуги існує фіксована ставка.

Які об'єкти нерухомості краще не купувати

Щоб убезпечити себе від можливого шахрайства або зайвого нервування при покупці і переоформленні житла, не варто купувати квартиру, в якій є прописані мешканці. Допустіть собі такий варіант розвитку подій тільки в тому випадку, якщо ви досить добре знаєте продавця і довіряєте йому. Хоча як показує життєвий досвід багатьох сімей навіть здійснюючи купівлю нерухомості у свого родича можуть виникнути неприємні моменти тому слід попередньо убезпечити себе. Можуть виникнути проблеми з переоформленням і подальшим розпорядженням житла: обміном, продажем, дарчим та іншими моментами, в тому випадку якщо прописані мешканці, не є власниками квартири.

Купуючи квартиру, переконайтеся, що, якщо є будь-яке перепланування, то воно повинне бути узаконеним. У разі неузаконеного перепланування на нового власника майна ляже ряд додаткових витрат.

Не рекомендується купувати неприватизовану квартиру, ту на яку було накладено арешт або ж ту у якої є невиплачена іпотека, а також велика заборгованість по комунальним послугам.

Всі перераховані вище елементи призводять до того, що це майно має статус «спірного і проблемного». У найкритичніших моментах можуть виникнути суперечки і судові розгляди, які можуть привести до того, що угода буде признана недійсною. В результаті людина тільки втратить силу-силенну часу, а також фінансові витрати. Варто також звернути увагу, що, звертаючись до ріелторів вони допомагають знайти квартиру або покупця і максимально швидко і комфортно допомагають оформити всі необхідні документи за допомогою нотаріуса для здійснення угоди. Але як правило ріелтори не надають значення дрібницям і запросто можуть втратити один або декілька з перерахованих вище проблемних моментів. Значення до таких деталей повинен надавати сам покупець нерухомості або юрист, якого можна залучити до здійснення угоди. Перед покупкою квартири, необхідно перевірити чи правильно складені договори і чи дотримані всі умови, в цьому також допоможе залучений юрист. Відповідно залучення юриста буде коштувати додаткових вкладень, але ці вкладення додадуть спокою при здійсненні операції, а також мінімізації можливих ризиків.