Управління майном неплатоспроможних банків, як джерело для формування коштів Фонду гарантування вкладів фізичних осіб – реалії та перспективи

04 травня 2019 року у Верховній Раді був зареєстрований законопроект № 10287 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення системи гарантування вкладів фізичних осіб та виведення неплатоспроможних банків з ринку» (далі - законопроект).

В пояснювальній записці до законопроекту, зазначається, що його метою є удосконалення процедури реалізації активів неплатоспроможних банків, у тому числі запобігання зловживанням процесуальними правами, а також посилення захисту прав вкладників шляхом запобігання безпідставному заниженню вартості активів неплатоспроможних банків, за рахунок реалізації яких здійснюється відшкодування коштів вкладникам цих банків.

Зокрема, пропонується доповнити Закон України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» новим терміном «управління майном (фінансовими активами)», статтею 33-1 Управління безнадійною заборгованістю державних банків та банків за участі держави та цим самим розширити джерела формування коштів Фонду гарантування вкладів фізичних осіб(далі - Фонд), посилити правовий захист працівників Фонду та заборонити скасовувати результати відкритих торгів (аукціонів) під час продажу майна неплатоспроможних банків.

Передбачається надання можливості Фонду здійснювати юридичні та фактичні дії, щодо розпорядження майном (фінансовими активами) неплатоспроможних банків та/або інших банків, спрямованих на утримання та продаж такого майна за найвищою вартістю в найкоротший строк, за здійснення яких Фонд отримує плату у розмірі та порядку, встановленому Фондом.

Що це означає?

Зазначеним законопроектом вперше запроваджений механізм передачі безнадійної заборгованості в управління Фондом.

Кінцева мета такої передачі в управління, є продаж Фондом, безнадійної заборгованості на відкритих торгах (аукціоні) за найвищою вартістю.

Після продажу такої безнадійної заборгованості та відшкодування власних витрат на утримання та продаж такої заборгованості Фонд перераховує грошові кошти відповідному банку.

Як все відбувається сьогодні?

Діюча редакція Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» вже передбачає джерела для формування коштів Фонду, зокрема пункт 15 частини 1 статті 19 - кошти, одержані від управління майном Фонду (у тому числі від відчуження, оренди тощо).

Тобто, запропоновані зміни до Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» направлені на розширення та збільшення джерела формування коштів Фонду за рахунок управління майном (фінансовими активами) неплатоспроможних банків.

Чи використовує Фонд сьогодні надані можливості збільшення джерела формування коштів шляхом управління майном?

Порядок передавання в оренду майна банку, в якому запроваджено тимчасову адміністрацію або здійснюється процедура ліквідації відповідно до Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», визначається Положенням про оренду майна неплатоспроможних банків, затвердженого рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 15 лютого 2018 року №465 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України від 15 березня 2018 року за №313/31765 (далі – Положення про оренду майна неплатоспроможних банків).

Все управління майном Фонду на сьогодні полягає лише пропозиції передати в оренду об’єкти нерухомості строком на один рік, з зауваженням, що Договір оренди припиняє свою чинність з дня продажу Приміщення Орендодавцем (Фондом).

Так, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб пропонує в оренду юридичним та фізичним особам майно неплатоспроможних банків перелік якого можна дослідити на офіційному веб-сайті Фонду «Оренда майна банків».

Сьогодні на сайті обліковується більше 170 пропозицій щодо оренди майна неплатоспроможних банків.

Дані пропозиції не мають свого дійсно публічного поширення на ринку нерухомості, всі об’єкти нерухомості несуть лише витрати на їх утримання (комунальні послуги, що необхідні для підтримання систем та комунікацій приміщень неплатоспроможного банку або банку, що ліквідується, в робочому стані, зокрема опалення (у тому числі шляхом електропостачання та газопостачання), охорону тощо), за рахунок залучених Фондом кредитних коштів.

Таке управляння для Фонду є збитковим, не профільним через брак професійних кадрів в даній галузі, таке управління не направлене на реальне отримання прибутку від управління цим майном, всі дії скоріш направлені на якнайшвидший продаж таких об’єктів, за найнижчою ціною аби скоротити витратну частину на утримання.

А відтак, таке управління не можна назвати посиленням захисту прав вкладників шляхом запобігання безпідставному заниженню вартості активів неплатоспроможних банків.

Фонд, в рамках Положення про оренду майна неплатоспроможних банків не спрямовує своїх зусиль на пошук орендарів, вся ініціатива покладена на потенційних орендарів та прояв їхнього інтересу та пошуку таких об’єктів. Ці дії йдуть врозріз реальним ринковим відносинам орендодавця та орендаря, адже на сьогодні пропозиції перевищують попит.

Ці фактори і є тим наслідком, що пропозиції з оренди нерухомості від Фонду не стали тим джерелом для формування коштів Фонду, а стали лише витратною частиною, тобто реального управління майном не відбувається, бізнес не зацікавиться такими пропозиціями.

Які позитивні насідки цих змін?

Запропоновані зміни до Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» не вирішують таких проблем Фонду в управлінні майном як наслідок не вирішать проблем з управління і фінансовими активами.

Відсутні такі механізми які б дозволили запровадити комплексність підходу до управління майном, переорієнтування Фонду з виключного найскорішого продажу за ціною яка значно нижче ринкової, запровадження можливості залучення професійного загального менеджменту об'єктів нерухомості, загального нагляду та утримання об’єктів нерухомості.

Зміни не здатні запровадити реальне та ефективне управління майном та фінансовими активами через брак навичок, вмінь, фаховості працівників Фонду та непривабливості останніх для бізнесу.

Дієвим механізмом з управління об’єктами нерухомості Фонду, може стати лише законодавче закріплення можливості та контролю передачі об’єктів нерухомості належних Фонду та неплатоспроможних банків із застосуванням конкурсних відборів, в довірче управління досвідченим профільним товариствам та забезпечення правонаступництва у разі зміни власника речі, переданої у найм відповідно до статті 770 Цивільного кодексу України.

Лише професійна робота з об’єктом нерухомості, здатна збільшити як капітальну вартість об’єкта нерухомості, його привабливість для наступного продажу та дохідну частину в якості справедливих та ринкових орендних платежів.

Виключно така модель управління майном здатна зберегти об’єкти нерухомості та залучити потенційних покупців, заощаджуючи при цьому зайві витрати, не потребує додаткових видатків державного бюджету та запобігає корупції та знецінення об’єктів нерухомості.

Формування найвищої вартості продажу повинно ставитись в пряму залежність від привабливості об’єкту для потенційних орендарів або покупців, адже зазвичай запропоновані об’єкти нерухомості це офісні та складські приміщення.

Висновок

Передбачені норми чинної редакції Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» стосовно джерела формування коштів Фонду через кошти, одержані від управління майном Фонду так і запропоновані в законопроекті № 10287, фактично ще одні мертві норми, які не надають дієвих механізмів реалізації повною мірою можливостей Фонду та розвитку ринку нерухомого майна неплатоспроможних банків та не спрямовані на підвищення/відновлення вартості майна (активів) банків, максимізації рівня їх монетизації шляхом забезпечення ефективного управління майном (активами) банків.

Управляюча Компанія «Актівітіс» надає послуги довірчого управління бізнесом.

Практичний досвід компанії дозволяє ефективно будувати стратегію і тактику розвитку кожного конкретного активу комерційної і некомерційної нерухомості з урахуванням його специфічних особливостей. Ми несемо відповідальність за якість на всіх етапах: від аудиту і виявлення індивідуальних потреб компанії-кліента, до впровадження поставлених задач та контролю результатів.

Ми знаємо як забезпечити найбільш ефективний приріст вашого бізнесу.

Додатково, рекомендуємо ознайомитися зі статтею спеціалістів «Activitis: проблемні борги — не проблема, або як перетворити борги у виграш».

менеджер проектів:

Тульку Катерина Олександрівна